Kasulikke näpunäiteid

Äriuudised

Pin
Send
Share
Send
Send


helista telefonil:

Telli tasuta konsultatsioon:

Objekti tasuvusaeg ja tasuvuse tase on tihedalt seotud kriteeriumid, mis määravad konkreetse kinnisvara ostmise teostatavuse ja selle investeeringu atraktiivsuse. Nende näitajate arvutamine võimaldab teil teha teadliku otsuse hoone või selles asuva eraldi ruumi omandamise kohta. Kinnisvara tasuvust väljendatakse perioodis, pärast mida objekt hakkab omanikule puhaskasumit tooma. Artikkel räägib arvutusreeglitest, peamistest muutujatest.

Miks arvestatakse tagasimakse sageli valesti

Äripindade turg on algajatele investoritele muutunud atraktiivsemaks: sisenemiskünnis on vähenenud ja kasumlikkus püsib vastupidiselt elamukinnisvarale üsna stabiilne. Samal ajal ei süvene mitte kõik kinnisvara tasuvuse hindamise üksikasjadesse.

Enamik investoreid on kindlad, et piisab ruumide maksumuse jagamisest renditulu aastase summaga. Selle tulemusel erinevad tegelikud näitajad tugevalt arvutustulemustest ja ostjad leiavad, et nende käes on kahjumlik objekt. Täpsemate andmete saamiseks on vaja arvestada täiendavate muutujate mõjuga, mis kohandavad mis tahes linna ärikinnisvara tasuvust. Optimaalseks väärtuseks loetakse puhaskasumit 5-7 aasta jooksul (kuni 10).

Diskontomäär kinnisvara tasuvuse arvutamisel

Diskontomäär on sularaha maksumus, võttes arvesse inflatsiooni, konkreetse investeerimispiirkonna riske, minimaalne garanteeritud tulusus. Rendiettevõtte ostmine on kasulik ainult siis, kui see näitaja on madalam kui kasumlikkus. Diskontomäära saate teada, summeerides konkreetse objekti riskivaba kasumlikkuse suuruse ja investeeringuidee olulisemad riskid.

Ärikinnisvara tasuvusaja arvutamisel otsustate ise, millised tegurid mõjutavad kõige rohkem kasumlikkust. Riskivaba indikaatorina saate valida:

  • panga usaldusväärsetes finantseerimisasutustes kuni 1 aasta kestvate pangahoiuste intressimäärad,
  • tootlus föderaalsetelt laenudelt, eurovõlakirjadelt või väärtuslikelt valitsuse väärtpaberitelt
  • keskpanga baasintress.

Pärast seda arvutatakse koefitsient valemiga 1 / (1 + diskontomäär) t, kus t on raha saamise prognoositava perioodi arv. Korrutades allahindlusteguri tulevase sissetuleku summaga, saad eeldatava kasumi ekvivalendi, mida võetakse arvesse kinnisvara tasuvuse arvutamisel.

Kuidas arvutada üürikinnisvara tasuvust?

Igakuist sissetulekut saab inimene, kes üüris korteri. Lihtne ajaliselt testitud skeem. Kuid kui palju see investeering on kasumlik? Kas pole parem raha hoiusele panna ja mitte tegeleda probleemsete üürnike, remondi ja maksudega? Sellele küsimusele vastamiseks peate teadma investeeringu aastase tootluse suurust.

Kuidas arvestada?

Aastane tootlus arvutatakse aastase üüritulu suhtena koguinvesteeringusse. Oluline on pöörata tähelepanu mitte korteri maksumusele, vaid selle omandamise kogumaksumusele. Ja see on remont, mööbel, kaunistamine, vahendajatele tasustamine.

Seetõttu peate tasuvuse arvutamiseks teadma:

  • A) investeeringute kogusumma,
  • B) aastase rendi suurus,
  • C) kinnisvara teenindamise aastane kulu (ühekordne ja igakuine).

Aastase üürisumma arvutamiseks korrutatakse kuutasu 12-ga. See on kavandatud sissetulek. Aasta lõpus võib summa erineda, sest võite välja üürida kavandatust madalama üürihinnaga või tõusta, võib-olla jääb korter mõnda aega elanikke oodates tühjaks. Seetõttu saab kasumlikkuse arvutada kavandatud ja aasta lõpus reaalseks.

Ühekordsed iga-aastased kulud sisaldavad kinnisvaramaksu või sisetelefonisüsteemi maksmist kohe aasta eest. Igakuised hoolduskulud loetakse ainult nendeks, mille maksab omanik. Mõelge korteri näitele. Need on näiteks kapitaalremont. Kui üürnikud maksavad tarbitud ressursid lettidel ja ülejäänu maksab omanik (eluaseme hooldus, küte, intercom), tuleb need ka sisse lülitada. Kui üürnikud maksavad kommunaalmaksed täielikult, siis makseid ei arvestata. Kuid võite arvestada ka väiksemate remonditööde või korterisse mõne mööbli või tehnika ostmise kuludega.

Kasumlikkuse valem

Aastase kasumlikkuse arvutamine arvutatakse valemi abil (B-C) / A * 100%. Saame renditud vara tootluse protsendi. Oluline on märkida, et siin ei võeta arvesse vara väärtuse tõusu. Reaalse kasumlikkuse arvutamiseks, võttes arvesse hinnatõusu, peate teadma, kui palju väärtus on muutunud. See erinevus tuleb lisada aastasele rendile ja seejärel arvutada vastavalt valemile. Kui hinnad on langenud, lahutage erinevus.

Aastane intressitootlus

Kui me räägime korterite üürimisest, siis on plaanitav tootlus keskmiselt 10–12% aastas. Tegelikkuses võib see kulusid arvesse võttes moodustada 7-8% aastas. Seetõttu ei saa seda nimetada väga tulutoovaks investeeringuks, vaid suhteliselt turvaliseks - jah. Sõltumata olukorrast majanduses on teil alati vara, mille väärtus, kuigi kõikuv, kasvab järk-järgult ühtlaselt. Teisest küljest on selline investeering äärmiselt likviidne. Kui raha on hädasti vaja, on seda keeruline kiiresti müüa või peab see olema palju madalama hinnaga ja kaotama osa rahast.

Kaotuse prognoos

Võib juhtuda, et saagis on negatiivne. Sel juhul tehakse kindlaks kahjum, st saadud tulu ei kata tekkinud kulusid. Sel juhul tasub mõistma põhjust. Võib-olla olid ühes kuus suured kulud, näiteks rõdu klaasimine, plastakende paigaldamine, torude asendamine jne. Või oli see lihtsalt lühike rent ja see ei kata igakuiseid kulutusi, sel juhul peaksite mõtlema hinnatõusule .

Lisage allikas En bfs oma lemmik Google'i uudistesse. Mis edasi saab? See saab olema huvitavam!

Kuidas arvutada eluaseme, garaaži, suvila jne tasuvust

Paljud inimesed üürivad eluaset, kuid mingil põhjusel võivad vähesed neist loota aastatootlus. Kuid üürimiseks mõeldud eluase on ka investeering. Arvestus aitab teil mõista, kas on kasulik rentida korterit või valida muid investeeringuid.

  • Kõigepealt on vaja hinnata praegust turuväärtust oma kodu, et mõista, kui palju saate oma kinnisvara praegu müüa. Saate uurida turuhindu, vaadata Cyanit. Näiteks laske korteril maksta 5 miljonit.
  • Nüüd peate arvestama aastane üüritulu. See tähendab, et igakuise üürisumma (ilma arvestideta) korrutatakse 12-ga. Näiteks 25 tuhat X 12 = 300 tuhat. Kuid siin peate mõistma, et üürihind võib langeda, kasvada või võib korter mõnda aega seista ilma elaniketa. Need on riskid.
  • Krahv aastased kulud kokku kinnisvara puhul:
  • tulumaks (kui maksad),
  • kinnisvaramaksud
  • kommunaalkorter (sageli maksavad üürnikud ainult lettidelt ja ülejäänud kommunaalkorteri eest, st eluaseme hoolduse, kütte, intercomi)
  • aasta keskmised amortisatsioonikulud (igasugused väiksemad remonditööd, kraana purunes, seadmed, mööbel, ootamatud kulud näiteks ujutasid naabrite korteri üürnike süül läbi).

Meie näites laske see olla nii: kommunaalkorter, välja arvatud loendurid 35 tuhat aastas + kinnisvaramaks 1000 rubla + amortisatsioon 8000 rubla aastas = 44000 rubla. Kujutage ette, et me ei maksa veel üksikisiku tulumaksu, kuid hakkame juba muretsema ja võtame ainult sularaha, sest kaartidele ülekandmisel võite põletada ja riik hakkab selle teemaga aktiivselt tegelema.

  • Nüüd lahutame kulutused saadud aastase sissetuleku summast netosissetulek. 300 tuhat - 44 tuhat = 256 tuhat rubla.
  • Arvestame kasumlikkus: neto üüritulu aastas / eluaseme väärtus X 100. See tähendab, 256 000/5 000 000 X 100 = 5,12%.

Minu arvutuste kohaselt, aastal Moskva keskmine korteri kasumlikkus mitte rohkem kui 7%pigem 4-6%.
Isegi praegu on hoiuste aastane tootlus suurem ja nad on kindlustatud kuni 1,4 miljoni euroni. Kui teie summa on suurem, saate selle erinevatesse pankadesse jaotada. Nii et te ei pea otsima häid üürnikke, muretsema eluaseme pärast, vastutama probleemide eest naabrite ees, muretsema selle pärast, mida maks põleb jne.

Samuti tase likviidsus üüri korral on palju madalam. Korteri müümine on keeruline protsess, kui vajate äkki kiiresti raha.

Korteri hind ei saa tõusta mitte ainult, vaid ka saab odavamalt. Näiteks viimastel aastatel Moskvas juhtus see täpselt.

Üldiselt kaaluge ja otsustage ise, kas need 5-6% probleemidest on seda väärt.

Kuidas suurendada kinnisvarainvesteeringute tasuvust

On võimalusi, kui kinnisvara võib tuua suurema protsendi kui pikaajalise üüri korral.

Esiteks see ärikinnisvara. Umbes 8-15% aastas. Kuid siin peate seda küsimust hästi mõistma ja saama valida.
Ikka on kortermajad ja korterhotellid. Ka nende investeeringute tootlus on tavaliselt suurem kui korterite üürimise tulu. Haldamist ja hooldust teostab kriminaalkoodeks. Kuid siin on oluline kriminaalkoodeksi hea asukoht ja ausus. Ja sisenemislävi on siin kõrgem.
Kolmas võimalus: saate osta suure korteri, jagada see tubadeks ja üür hostelina.
Või üürida korterit pildistamiseks (kino, fotosessioonid), kulutatud tsoonide asjakohasele remondile ja kaunistamisele.

Kuid lihtsaim variant on lihtsalt proovige korterit üürida . Nii kasumlikkus on 2-3 korda kõrgem. Kuid selle tegemine võtab aega. See tähendab, et see pole enam passiivne investeering, vaid pigem aeg, vaeva, investeeringuid ja professionaalsust nõudv äri.

Saate seda Airbnb kaudu turistidele rentida. On ka broneering, kuid seal on komisjonitasud palju suuremad.

Airbnb-ga registreerimisel pole mingeid piiranguid. Paigutamiseks vajate teksti korteri kohta ja fotosid. Alustuseks võite teha pilte telefoni teel, kuid siis on soovitatav helistada fotograafile Airbnb-st. See on tasuta, pildid on tõenäoliselt paremad ja nii kinnitatakse teie konto pärast saidil kinnitamist. Kontrollimiseks peate kinnitama sotsiaalsed võrgustikud ja näitama passi.

Mõni kirjutab teksti inglise või muus keeles konkreetselt, et mitte vastu võtta vene turiste, vaid ainult välismaalasi.

Teenus võtab vahendustasu 3% teie määratud üürisummast. Ja üürite korterit ametlikult, seega maksate tulumaksu. Kuid isegi seda silmas pidades on saagikus suurem. Ja ülaltpoolt saate protsentuaalselt teenida ekskursioonide soovituste põhjal. Mõne külalise näpunäide.

Loendage ja proovige!

Tellige projekti telegrammi kanal ja hankige postitusi otse Messengeri kaudu - Rahandus.

10% jäägilt Tinkoff Must kaart uutele klientidele, kui need välja antakse kuni 30. juunini 2019 Kui teil oli varem kaarti, kuid sulgesite selle enne eelmise aasta lõppu, siis peate ka sellise protsendi maksma. 10% saab kätte augusti lõpuni. Intressi saamiseks peate ostud tegema alates 3000 rubla ja summas mitte üle 300 tuhande rubla.
Kaardi järgi 5% kolmes edasijõudnute kategooriasmida saab valida igas kvartalis. Väga edukalt kohanud.
Kaart maksab 99 rubla kuus või tasuta, kui saldo on 30 tuhat rubla või kui sissemakse on 50 tuhat rubla.
Telli must

Halva6% raha tagasi partnerid (Pyaterochka, Metro, Perekrestok, Carousel, Yulmart, MVideo, Burger King, Tatneft, Lukoil jne, enam kui 140 tuhat kauplust) ja 2% kõigist kuludest kui maksate omavahenditest Samsungi / Google / Apple Pay kaudu. Kaardi järgi 7,5% tasakaalus. Selliste tingimuste saamiseks piisab 5 ostu tegemisest kogusummas 10 tuhat rubla. arveldusperioodil. Kaart on täiesti tasuta.

"Kasu" kodukrediidipangast - 3% raha tagasi bensiinijaamades, reisides, kohvikutes ja restoranides ning 1% kõikidest kuludest (sh mobiilside, kommunaalteenused jne). Kaardi järgi 7% jäägiltkui kulutate alates 5000 rubla. aruandeperioodil. Kaart kulub tasuta, kui kulutate alates 5000 rubla kuus või hoiate vähemalt 10 tuhat rubla.

Rendihinna indekseerimine

Iga toa üürileping sisaldab lõivude indekseerimise klauslit, mis on seotud inflatsiooniga. Kulude läbivaatamise sagedus on märgitud lepingus, kuid tavaliselt tehakse seda mitte sagedamini kui üks kord aastas. Juhendina kasutatakse mitmesuguseid näitajaid:

  • fikseeritud protsent
  • inflatsioonimäär
  • valitsuse kehtestatud määrad või koefitsiendid,
  • mitu fikseeritud väärtust, mida kasutatakse sõltuvalt lepingus täpsustatud tingimuste esinemisest.

Ärikinnisvara tasuvuse korrektseks arvutamiseks peate viivitamatult otsustama indekseerimise võimaluse ja sõlmima selle üürnikuga tulevikus sõlmitavas lepingus. Sel juhul loetakse väärtuse muutust lepingutingimuste täitmiseks ja seda ei saa pidada selle lõpetamise põhjuseks.

Lisakulud ärikinnisvara ülalpidamiseks

Ruumide omanikul tuleb tasuda makseid, mis ei sisaldu üürilepingus. Tavaliselt räägime fondivalitseja kapitaalremontidest, küttest ja teenustest. Kõik see mõjutab märkimisväärselt kommertskinnisvara keskmist tasuvusaega. Eksperdid soovitavad koostada täielik lisakulude loetelu, mille investor peab ise tasuma.

Maksete maht erineb kõigi ärikinnisvara kategooriate puhul, kuid kõige kulukamaks peetakse ärikeskuste hoonetes asuvate kontorite ülalpidamist. Selliste rajatiste kulud võivad olla kuni 20% rendisummast. Riski all on restaureerimist vajavad hooned, enne 1980. aastaid püstitatud hooned ja toad uutes esmaklassilistes hoonetes. Mõnel juhul on see võimalus omandamise üle järele mõelda.

Kinnisvaramaksu mahaarvamised

Ärikinnisvara keskmine tasuvusaeg sõltub vastusest paljudele maksustamisega seotud küsimustele. Investori jaoks on oluline otsustada vara registreerimise viisi üle: üksikettevõtja, üksikisiku või organisatsiooni jaoks. On vaja selgelt mõista, kuidas ruume tulevikus kasutatakse: oma ettevõtte rentimiseks või majutamiseks. Need on peamised kriteeriumid, mis moodustavad maksu mahaarvamiste suuruse ja mõjutavad kinnisvara tasuvuse kaarti.

Seisaku ja tasuvusaja valem

Isegi väga likviidsed ruumid on mõnikord sunnitud üürnikku ootama ja uus klient võib ettevõtte avamiseks ettevalmistamiseks taotleda rendipuhkust. Tõenäolise seisakutega seotud kahjud tuleb arvestada kinnisvara tasuvuse valemis. Objekti ostmise eest makstav hüvitis arvutatakse järgmiselt:

Ni on aastaarv, mil ärikasumi diskonteeritud väärtus muutub positiivseks.

PNPVi (OP) - diskonteeritud tulu summa kinnisvara kasutamise aastal.

NPVi (OP) - kasumi diskonteeritud väärtuse summa kinnisvara kasutamise aastal.

12 - kuude arv aastas.

Tasuvuskalkulaator

Selliste keerukate arvutuste vigade vältimiseks on soovitatav kasutada professionaalset Minds Capitali kinnisvara tasuvuskalkulaatorit. Siin saate seada kõik peamised parameetrid, mis on investorile praegu teada, ja saada investeeringu hüvitamiseks reaalsele ajale lähedane väärtus. Kui olete huvitatud sellest, kuidas arvutada kinnisvara tootlust ilma majanduslikust seisukohast süvenemata, pidage nõu Minds Capitali spetsialistidega. Meie eksperdid valivad kiiresti parimad investeerimisvõimalused, arvutavad kiiresti investeeringutasuvuse ja vastavad küsimustele.

Pin
Send
Share
Send
Send